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关于大力推进旧小区拆改的议案
时间:2017-04-26  作者:  来源: 分享到:

一、案由

当前,区委、区政府提出以“五个区”建议为总目标,“大拆大整”为主线,加快鹿城转型发展。时下,我区城中村改造工作正在如火如荼地开展,农村危旧房改造工作进展迅速,但同时量更大、面更广,涉及群众人数更多的城市旧小区内的危旧房改造进度相对滞后。我们认为,用3-5年时间基本把主城区范围内的城中村、旧小区、旧厂区和旧市场拆迁、改造完毕,是一项巨大的为民惠民工程。尤其是首次把涉及千家万户的旧小区拆改列入行动计划中,万众瞩目,为了实现预期目标,必须立足长远,制订出接地气、受欢迎的旧小区拆改配套政策,从而实现群众利益、土地规模效应和城市价值的最大化,从根本上解决主城区长期城乡、工业高度混合面貌,重构鹿城新形态。

二、案据

鹿城是温州市的政治、经济、文化中心,是“温州模式”最早的发祥地,是一座生态环境优美、文化底蕴深厚、充满创新活力的城市。改革开放以来,鹿城伴随温州率先进行市场化取向改革的东风,取得了令人瞩目的发展成就。然而离市委市政府要求鹿城区在建设“三个城市”发挥“排头兵”和顶梁柱作用,提高中心城区首位度的要求来说,仍有巨大的提升空间。环顾四周,杭甬标杆城区发展日新月异,周边县市区也是千帆竟发,突飞猛进。审视自身,先发优势尽失,产业转型时不我待;城市建设问题突出,“四旧”改造迫在眉睫;尤其是遍布在主城区的低矮破旧、配套缺乏、隐患严重的众多旧小区。以松台街道、五马街道为例:松台街道辖区共有639处C、D级危旧房,总建筑面积为188728.43。其中C级危房建筑面积共173503.3,D级危房建筑面积共15225.13。花坦头住宅区、水心住宅区等房龄30年以上,清明桥工人新村等房龄50年左右,以上为多层多业主住宅区;庆年坊、蛟翔巷等处多层单业主民宅,房龄基本在30-40年;另有未修缮、腾空的C、D级危房174处。五马街道辖区目前已启动前期调查摸底的旧小区有7个,涉及户数约8022户,总建筑面积约399500;现有C、D级危房1313幢,其中上述7个旧小区就涉及622幢,已解危的仅40幢。类似这些旧小区及危房的拆改各界极为关切,首次跻身温州市统计局公布的2017年度市民十大关注热点问题。对于旧小区,据初步调查,居民主要有三类诉求:一是要求原拆原建。因房屋面积小、价值低,政府回购后拿到手的补偿金不足以在市场上买新房,需自已贴很多钱,但目前还住在旧房的多为困难户,无力负担,相比而言原拆原建他们付出最少、最欢迎;二是支持政府回购。这部分人多为已经另有住房,或是经济条件尚可的,拿了补偿金自已再贴点可以改善住房条件;三是要求政府必须现房安置占少数。

鉴此,必须从立足长远、算城市发展总账的高度出发,向创新政策引导要动力,研究出台“政府可承受、百姓可接受”的拆征方案,才能改变就地安置模式,确保区块货币化安置率达到70%以上目标,进而有效推动成片旧小区拆改进程,提升核心城区品质,助力鹿城打造全面小康社会示范城区。

三、方案

(一)加强领导,落实责任一是成立领导机构。成立以区政府为总牵头,区发改、财政、国土、规划、住建、工务局等多部门参与的旧小区拆改管理机构,负责做好政策规定、详规控制、资金筹集、人口安置等工作,集中力量抓好拆改。二是落实实施主体。明确属地街道(镇)为旧小区拆改的实施主体,负责具体工作实施;同时,进一步明确各相关部门的工作职责和分工,上下联动,形成合力,共同推进。三是加强任务考核。落实考核和督查制度,督查评定结果纳入对街道(镇)和部门工作目标考核管理体系,旧小区改造工作先进单位和个人,年终通报表彰。

(二)科学规划,分步实施。一是制订科学合理的拆改规划。本着政府可承受、百姓可接受、让利于民的原则,通盘考虑我区地方财力和旧小区现状,制订拆改三年行动计划,排出任务书、路线图、计划时间表,确保拆改顺利实施。二是先行明确试点项目。围绕试点先行、先易后难的原则,优先将连片规模适中、居住条件较差、安全隐患严重、群众要求迫切的旧小区作为试点拆改项目,通过试点项目带动其他区块拆改。三是要统筹规划拆改区块及周边配套设施建设。要坚持因地制宜的原则,在拆改规划制订中注重与城市总体规划的衔接;要坚持以人为本的原则,尽量保持成片旧小区业已形成的社会关系,确保住户的人文环境不受过多影响,以维护社会和谐稳定。四是拆改与保护有机结合。对于历史街区内年代久远的旧小区拆改,应当充分认识历史街区的发展规律,顺应城市肌理,按照审慎渐进原则将旧小区拆改与历史街区有效保护相结合。对于历史建筑拆改与保护可一房一策。

(三)完善政策,规范运作。一是出台实施意见及细则。可学习借鉴宁波、厦门等地政策,结合实际尽快健全旧小区拆改配套政策体系。诸如完善创新国有土地上房屋征收政策,以及“原拆原建”、“维修加固”和“产权调换”等模式的财政补贴、税费减免等扶持政策。二是因地制宜探索拆改模式。旧小区拆改牵涉面广、当中有的还涉及历史文化名城保护、学区房权益、一楼商业店面等关系复杂,需区委区政府进行统筹考虑和统一部署,尤其在拆改模式确定上,应特别加以重视。除力推“房屋征收”货币化安置外,还应因地制宜的将 “原拆原建”、“维修加固”和“产权调换”,以及给予保障性住房等相关结合实施。三是保留旧小区业主子女的择校资格。旧小区中存在大量的学区房,在制定旧小区拆改政策时,应兼顾这部分群体的利益,即保留学区房被征收后原业主子女在原学区学校入学资格。四是充分尊重房屋业主意愿。对成片旧小区进行整体拆迁或改造,应充分尊重业主的意愿。如遇全体业主无法达成一致意见,但单幢房屋所有业主已达成一致意见的情况,建议先行对该单幢房屋进行拆迁或改造,以促使其他房屋业主尽快达成一致意见。以宁波市力推、且已有成功操作实例的房屋征收方式为例,项目启动前旧小区业主的同意率需达到90%以上,征收过程中附生效条件的房屋征收协议签订率需达到80%以上,若达不到上述比例,征收决定效力终止,原则上5年内不安排该项目的征收。而深圳市南山区对于成片旧小区及零散旧住宅拆改要求住户的意愿率达到100%,除了奋战6年的鹤塘小区外,100%的签约率使该市首批8个旧住宅小区改造项目至今搁置不前。

(四)多措并举,多元运作。一是突出业主自愿原则。要大力宣传旧小区拆改的根本目的和重大意义,围绕“政府引导、业主决策”的重要原则,明确旧小区拆改的业主责任,充分调动业主的积极性。二是争取政策性资金支持。充分利用国务院《关于加快棚户区改造工作意见》精神,积极争取国家开发银行政策性资金支持。三是鼓励民间资本参与。通过享受优惠政策和资金补助的方式,鼓励和引导民间资本通过直接或间接参与旧小区拆改。四是引导和鼓励房地产开发企业让利于民。鼓励房地产开发企业针对旧小区拆改的业主出台具体的销售优惠措施。

 

议案领銜人:刘拥军  陈晨

2017年2月